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DEMENAGEMENT DE L'ETUDE

DEMENAGEMENT DE L'ETUDE

15/01/2015
Depuis le 15 janvier dernier, nous sommes heureux de vous retrouver dans nos nouveaux locaux situés à l'entrée de Thônes en provenance d'Annecy, au 8, route de Champriand. L'accès se fait par le rond point du Lac de Thuy puis "ZA de Champriand". 
LA VENTE EN VIAGER

LA VENTE EN VIAGER

18/06/2014
Qu'est ce qu'un viager ?   Selon le dictionnaire LAROUSSE, le viager se dit d'un droit qui s'éteint à la mort de son titulaire ou d'une tierce personne. Beaucoup garderont en mémoire l’histoire de l’ex doyenne des Français Jeanne CALMENT. En 1965, à l'âge de 90 ans et sans héritier, elle vend sa maison en viager à son notaire, Maître André-François Raffray. Celui-ci, alors âgé de 47 ans, accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu'à sa mort en 1995, à l'âge de 77 ans ; sa femme continuera ensuite de payer, jusqu'à la mort de Jeanne Calment. Au total, les époux Raffray ont versé plus de deux fois le prix de la maison de Jeanne Calment conformément aux règles du viager. Bien mal en avait pris le Notaire qui pensait faire une bonne affaire !   Le contrat de rente viagère est celui par lequel une personne (appelé « débirentier ») s’engage, moyennant l’abandon en nature d’un bien, à verser périodiquement à une autre personne (appelé « crédirentier »), des sommes d’argent (les arrérages) pendant toute la vie de cette dernière ou pendant toute la vie d’une (ou plusieurs) personne(s) choisie(s) par le(s) crédirentier(s). La rente peut en effet être versée à une personne (une tête) ou à plusieurs personnes (plusieurs têtes).   Quel est l’intérêt d’un viager ?   Pour le crédirentier (celui qui reçoit la rente) La rente permet au crédirentier (le vendeur) d’obtenir le paiement d’une somme d’argent souvent mensuelle qui lui sera versée jusqu’à son décès. Dans le cadre d’une vente en viager, la réserve du droit d’usage et d’habitation permettra au vendeur de continuer à vivre chez lui, tout en percevant sa rente.    Pour le débirentier (celui qui paie la rente) L’achat en viager permet, en contrepartie du versement de la rente, de devenir immédiatement propriétaire d’un bien immobilier. Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur pourra jouir du bien ou en tirer des revenus (location).   L’aléa, un élément essentiel du contrat Dans tous les cas, le contrat de viager repose sur un aléa qui est celui du décès du vendeur. Sans cet aléa, la vente moyennant rente viagère est nulle. Il est indispensable, afin que le contrat ne soit par remis en question, que l’incertitude sur la durée de vie du vendeur soit complète. Elle comporte une chance de gain pour le vendeur s'il vit longtemps mais dans ce cas peut présenter un risque de perte pour l'acquéreur. La solution est inverse si le vendeur décède rapidement. C'est cet aléa qui constitue l'élément essentiel à la validité du contrat. Pour exemple : ne constitue pas un viager un contrat de vente par une personne atteinte d’une maladie connue au jour du contrat. Pour que le contrat de viager soit valable, le Code Civil impose que le crédirentier (le VENDEUR) vive au moins 20 jours à partir de la signature du contrat de vente.   Comment se passe le règlement du prix ? Les parties au contrat, qui fixent librement le montant du prix de vente, déterminent le plus souvent le versement immédiat, au moment de la signature de l’acte authentique, d’une partie du prix que l’on appelle « le bouquet ». Le montant des arrérages est alors calculé en tenant compte du solde restant à payer (après déduction du montant du bouquet) et déduction faite éventuellement de la valeur des droits qui peuvent être conservés par le VENDEUR (qui peut, à son choix, conserver soit l’usufruit du bien soit un simple droit d’usage et d’habitation). Il est nécessaire ensuite de tenir compte de l’espérance de vie du vendeur et de son état de santé, ainsi que la rentabilité du bien cédé (rentabilité locative).   Une indexation du prix Le contrat de vente va le plus souvent prévoir une indexation annuelle à la date anniversaire du contrat du montant de la rente viagère de manière à assurer un équilibre du contrat dans le temps. A ce sujet, l’indice le plus souvent utilisé est l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’INSEE.   Que se passe-t-il au décès du crédirentier (vendeur) ou du débirentier (acquéreur) ? Le principe veut qu’au décès du crédirentier (c'est-à-dire le vendeur) le débirentier (l’acquéreur) récupère la jouissance des biens immobiliers sans aucune formalité. Le tout dans les conditions que les parties peuvent prévoir au contrat (délai pour la remise des clés, etc.). Quant à l’acquéreur, s’il venait à décéder avant la fin du contrat (c'est-à-dire avant la mort du vendeur), ses héritiers devront poursuivre le paiement de la rente jusqu’à la réalisation de l’aléa prévu au contrat (donc le décès du vendeur).   Une vente est-elle possible avant le décès du crédirentier ? Si le débirentier souhaite revendre à un tiers le bien acquis, le second acquéreur acquiert alors un bien grevé des droits conservés par le vendeur originaire (usufruit ou droit d’usage et d’habitation) mais sans nécessairement l’obligation de verser les arrérages. Il peut donc y avoir vente du bien sans transfert de la rente. L’acte de vente initial peut en effet prévoir que seul le débirentier initial demeurera obligé de verser les arrérages.   L’action résolutoire, une garantie importante au bénéfice du crédirentier. Enfin, le contrat peut prendre fin par la résolution de la vente pour non paiement des arrérages ou non respect des conditions du contrat. La clause résolutoire permet en effet au crédirentier de demander en justice la résolution de la vente en cas de non inexécution par le débirentier (l’acheteur) d’une ou plusieurs de ses obligations.   Qui supporte les charges ? Dans le cas d’une vente en viager, les charges sont la plupart du temps transmises à l’acheteur. Cela concerne : - les frais d’entretien et les travaux . Conformément aux règles du Code Civil, tous les « gros travaux » sont la charge de l’acheteur. On entend par « gros travaux » tous ceux opérés sur la toiture, les gros murs, etc. Quant aux menus travaux (peinture, réparation suite à usure normale, etc.) ils restent à la charge du vendeur. - l es charges de copropriété. C’est à l’acheteur de régler les charges de copropriété mais comme tout propriétaire envers son locataire, il pourra répercuter environ les 2/3 des charges courantes au vendeur (qui aurait conservé un droit d’usufruit ou droit d’usage ou d’habitation) - l a taxe d’habitation . Celle-ci est due par l’occupant. En cas de viager occupé, elle incombera donc au vendeur. Dans le cas d’un viager libre, elle incombera à l’acheteur. - l’impôt foncier. Il sera à la charge de l’acheteur en tant que nouveau propriétaire du bien. Il pourra toutefois être récupéré auprès du vendeur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui aurait conservé un droit d’usage et d’habitation).  
LA MITOYENNETE : PETITS RAPPELS AFIN D’EVITER LES CONFLITS

LA MITOYENNETE : PETITS RAPPELS AFIN D’EVITER LES CONFLITS

18/06/2014
Quand peut-on parler de mitoyenneté ? On parle de mitoyenneté quand deux propriétaires voisins ont pris décision commune d’édifier une clôture commune sur limite séparative des deux fonds. A ce moment-là, le muret sera propriété commune aux deux voisins. Tous les moyens de séparation peuvent être concernés par la mitoyenneté : mures, haies, grillages, palissades, etc.   Quel peut en être l’avantage ? En raison de la recrudescence des terrains de faible superficie (300 - 500 m²) en vue d’y édifier des maisons (la plupart du temps mitoyenne), la clôture commune permet de limiter l’occupation de l’espace et évite ainsi un double ouvrage (mur chez l’un et l’autre des propriétaires voisins). Par ailleurs, les dépenses (aussi bien de construction que d’entretien ultérieur) se font à frais commun, ce qui n’est pas négligeable surtout pour des ouvrages plus ou moins importants. Il est bon de rappeler que chacun des voisins ne possède pas uniquement la moitié du mur situé du côté de son jardin car la clôture mitoyenne, quelle qu’elle soit est en totalité la propriété des deux voisins.   Comment définir la nature commune d’un mur ou d’une haie ? La question ne se pose pas forcément dans le cas de la construction d’un nouveau mur car cette construction supposera l’accord des deux voisins. La situation la plus compliquée sera celle de l’existence de ce mur ou de cette haie lors de l’acquisition d’une bâtisse ancienne. A défaut d’acte établissant la mitoyenneté, on doit se reporter à la réglementation. Celle-ci précise que certains indices permettent de définir la nature du mur :  . ainsi quand le sommet du mur est constitué d’une seule pente, le possesseur du terrain vers lequel elle est inclinée est présumé être propriétaire du mur. . quand la pente est double, le mur est considéré comme mitoyen. Parfois, il se peut que le mur soutienne les terres quand les deux terrains ne sont pas au même niveau. Dans ce cas, deux possibilités : . si le propriétaire du terrain en surplomb peut voir au dessus du mur chez le voisin, l’ouvrage est censé lui appartenir. . si le mur est d’une hauteur telle que le propriétaire du terrain en surplomb ne peut voir chez son voisin, le mur est considéré comme mitoyen.   Participation aux travaux d’entretien ? Selon les règles du Code Civil, les frais d’entretien d’un mur mitoyen sont nécessairement partagés entre les deux voisins. Toutefois, comme le mur est commun, cela implique une prise de décision commune, ce qui n’est pas toujours le cas. En cas de travaux sans consultation du propriétaire voisin, celui-ci pourra s’opposer au règlement de sa quote-part. Toutefois, le voisin ne peut envisager de s’exonérer du règlement des travaux d’entretien car en cas de refus, il y aura possibilité de le contraindre à une cession forcée de mitoyenneté par le biais du tribunal de grande instance.   Mitoyenneté et plantations Chacun des voisins conserve la possibilité de cultiver des plantes en espalier accrochées sur son côté du mur. Dans ce cas, les distances réglementaires pour planter des végétaux ne sont pas à prendre en compte. Toutefois, les plantations en question ne doivent ni dépasser le sommet du mur mitoyen ni mettre en péril la solidité de la construction. En présence d’une haie mitoyenne, il faut savoir que les deux propriétaires se partagent les fruits des arbres fruitiers ainsi que les branches lors du taillage. Concernant la plantation de végétaux au-delà du mur, le Code Civil édicte un principe impératif selon lequel les arbres et haies d’une hauteur supérieure à deux mètres doivent être plantées à plus de deux mètres de la propriété voisine. Cette distance minimale est ramenée à cinquante centimètres quand la hauteur des plantations est inférieure à deux mètres. La distance de plantation se mesure à partir de l’axe médian du tronc, c’est-à-dire le centre de l’arbre.   Quid des branches surplombant la propriété voisine ? Lorsque les branches sont en surplomb de la propriété voisine, le voisin peut obliger le propriétaire de l’arbre à les couper ou à les faire couper. Légalement, il ne peut pas les couper lui-même.   Quid des fruits ? Le voisin n’est pas autorisé à cueillir les fruits directement sur les branches surplombant son terrain.  Il ne peut que conserver à lui les fruits tombés naturellement sur son terrain.   Enfin, qu’en est-il des racines ? Quand les racines se montrent sur le terrain du voisin, celui-ci a le droit de les couper lui-même, à la limite de la limite séparative des deux propriétés. Il faut savoir que le propriétaire d’un arbre, même planté à distance réglementaire, est responsable des dommages causés par les racines s’étendant sur les propriétés voisines.
PLUS VALUES IMMOBILIERES

PLUS VALUES IMMOBILIERES

16/06/2014
COMMENT FONCTIONNE LE SYSTEME DES PLUS VALUES IMMOBILIERES ?    Combien vais-je payer de taxes sur la vente de mon bien ? C’est une question récurrente que se posent les propriétaires des biens dont la vente est envisagée alors même que ces biens ne constituent pas leur résidence principale. Question ô combien importante qui nécessite aujourd’hui d’être parfaitement au fait des textes fiscaux en la matière.   Il faut savoir que cette question n’est pas d’actualité en matière de vente du bien constituant la résidence principale du contribuable vendeur (appartement, maison, villa, etc.) car la vente de celle-ci est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value. Il n’en est toutefois pas de même en cas de vente d’un bien qui ne constitue pas au jour de la cession la résidence principale du vendeur. Mais comment est définie la notion de « résidence principale » ? En matière fiscale, la résidence principale est, d’une façon générale, le logement qui répond au deux conditions cumulatives suivantes : ● le contribuable y réside habituellement et effectivement avec sa famille ● et le contribuable y a le centre de ses intérêts professionnels et matériels. A partir du moment où ces deux critères ne sont pas remplis, la vente du bien sera soumis à la législation sur les plus-values immobilières des particuliers.   A ce jour, il faut dissocier entre la taxation à « l’impôt sur le revenu » qui s’élève à 19 % et celle aux « prélèvements sociaux » qui se monte à 15,5 %. Car les deux constituent l’assiette globale de taxation à 34,5 % mais chacune suit une méthode de calcul particulière. Concernant la partie « impôt sur le revenu », il faut savoir que la cession est taxable à partir du moment où la vente intervient dans un délai de 22 ans de l’entrée du bien dans le patrimoine du vendeur (acquisition, donation, succession, etc.). Au-delà de ce délai de 22 ans, la vente du bien échappe à toute imposition. L’abattement pour durée de détention s’établit ainsi qu’il suit : - pas d’abattement les 5 premières années - 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année - et 4 % pour la 22ème année révolue de détention.   Concernant la partie « prélèvements sociaux », la cession reste taxable au-delà des 22 ans de possession du bien et ce, jusqu’à la 30ème année. Pour ces prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit : - pas d’abattement les 5 premières années - 1,65 % pour chaque année au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année - 1,60 % pour la 22ème année de détention - et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année. L’exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise au bout d’un délai de détention de 30 ans.   POURQUOI EST IL PLUS INTERESSANT DE VENDRE MAINTENANT QU’APRES LE 31 AOUT 2014 ? Par rapport au principe rappelé ci-avant, il a été décidé depuis le 1er septembre 2013 la mise en place au bénéfice du contribuable vendeur d’un abattement exceptionnel de 25 % dans la mesure où la vente du bien, hors terrain à bâtir, est régularisée jusqu’au 31 août prochain. Cet abattement est appliqué pour la détermination de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique donc sur les plus-values nettes imposables. Cet abattement exceptionnel ne s’applique toutefois pas aux cessions réalisées par le cédant au profit : - de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes, - d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’un ou l’autre ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession. Cela permet donc une économie substantielle d’impôt.     Exemple chiffré : Calcul d’une plus-value réalisée par une personne physique qui cède un logement après 12 années de détention Plus-value brute : 180.000 € A/ AVEC le bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25 % (acte authentique passé à compter du 1er septembre 2014) 1°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu) : 180.000 € x 58 % (42 % exonéré) = 104.400 € Plus-value après abattement exceptionnel de 25 % = 78.300 € Impôt sur la plus-value (19 %) : 14.877 € 2°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (prélèvements sociaux) : 180.000 € x 88,45 % (11,55 % exonéré) = 159.210 € Plus-value après abattement exceptionnel de 25 % = 119.407 € Prélèvements sociaux (15,5 %) = 18.508 € Total à payer : 14.877 € + 18.508 € = 33.385 € A/ SANS le bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25 % (acte authentique passé jusqu’au 31 août 2014) 1°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu) : 180.000 € x 58 % (42 % exonéré) = 104.400 € Impôt sur la plus-value (19 %) : 19.836 € 2°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (prélèvements sociaux) : 180.000 € x 88,45 % (11,55 % exonéré) = 159.210 € Prélèvements sociaux (15,5 %) = 24.677 € Total à payer : 19.836 € + 24.677 € = 44.513 € Soit un gain fiscal pour le contribuable de 11.128 €