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PLUS VALUES IMMOBILIERES

16/06/2014

PLUS VALUES IMMOBILIERES

COMMENT FONCTIONNE LE SYSTEME DES PLUS VALUES IMMOBILIERES ?
  
Combien vais-je payer de taxes sur la vente de mon bien ?
C’est une question récurrente que se posent les propriétaires des biens dont la vente est envisagée alors même que ces biens ne constituent pas leur résidence principale.
Question ô combien importante qui nécessite aujourd’hui d’être parfaitement au fait des textes fiscaux en la matière.
 
Il faut savoir que cette question n’est pas d’actualité en matière de vente du bien constituant la résidence principale du contribuable vendeur (appartement, maison, villa, etc.) car la vente de celle-ci est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.
Il n’en est toutefois pas de même en cas de vente d’un bien qui ne constitue pas au jour de la cession la résidence principale du vendeur.
Mais comment est définie la notion de « résidence principale » ?
En matière fiscale, la résidence principale est, d’une façon générale, le logement qui répond au deux conditions cumulatives suivantes :
● le contribuable y réside habituellement et effectivement avec sa famille
● et le contribuable y a le centre de ses intérêts professionnels et matériels.
A partir du moment où ces deux critères ne sont pas remplis, la vente du bien sera soumis à la législation sur les plus-values immobilières des particuliers.
 
A ce jour, il faut dissocier entre la taxation à « l’impôt sur le revenu » qui s’élève à 19 % et celle aux « prélèvements sociaux » qui se monte à 15,5 %.
Car les deux constituent l’assiette globale de taxation à 34,5 % mais chacune suit une méthode de calcul particulière.
Concernant la partie « impôt sur le revenu », il faut savoir que la cession est taxable à partir du moment où la vente intervient dans un délai de 22 ans de l’entrée du bien dans le patrimoine du vendeur (acquisition, donation, succession, etc.). Au-delà de ce délai de 22 ans, la vente du bien échappe à toute imposition.
L’abattement pour durée de détention s’établit ainsi qu’il suit :
- pas d’abattement les 5 premières années
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année
- et 4 % pour la 22ème année révolue de détention.
 
Concernant la partie « prélèvements sociaux », la cession reste taxable au-delà des 22 ans de possession du bien et ce, jusqu’à la 30ème année.
Pour ces prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :
- pas d’abattement les 5 premières années
- 1,65 % pour chaque année au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année
- 1,60 % pour la 22ème année de détention
- et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année.
L’exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise au bout d’un délai de détention de 30 ans.
 
POURQUOI EST IL PLUS INTERESSANT DE VENDRE MAINTENANT QU’APRES LE 31 AOUT 2014 ?
Par rapport au principe rappelé ci-avant, il a été décidé depuis le 1er septembre 2013 la mise en place au bénéfice du contribuable vendeur d’un abattement exceptionnel de 25 % dans la mesure où la vente du bien, hors terrain à bâtir, est régularisée jusqu’au 31 août prochain.
Cet abattement est appliqué pour la détermination de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique donc sur les plus-values nettes imposables.
Cet abattement exceptionnel ne s’applique toutefois pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
- de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes,
- d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’un ou l’autre ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Cela permet donc une économie substantielle d’impôt.
 
 
Exemple chiffré :
Calcul d’une plus-value réalisée par une personne physique qui cède un logement après 12 années de détention
Plus-value brute : 180.000 €
A/ AVEC le bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25 % (acte authentique passé à compter du 1er septembre 2014)
1°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu) : 180.000 € x 58 % (42 % exonéré) = 104.400 €
Plus-value après abattement exceptionnel de 25 % = 78.300 €
Impôt sur la plus-value (19 %) : 14.877 €
2°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (prélèvements sociaux) : 180.000 € x 88,45 % (11,55 % exonéré) = 159.210 €
Plus-value après abattement exceptionnel de 25 % = 119.407 €
Prélèvements sociaux (15,5 %) = 18.508 €
Total à payer : 14.877 € + 18.508 € = 33.385 €
A/ SANS le bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25 % (acte authentique passé jusqu’au 31 août 2014)
1°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu) : 180.000 € x 58 % (42 % exonéré) = 104.400 €
Impôt sur la plus-value (19 %) : 19.836 €
2°) Plus-value nette après abattement pour durée de détention (prélèvements sociaux) : 180.000 € x 88,45 % (11,55 % exonéré) = 159.210 €
Prélèvements sociaux (15,5 %) = 24.677 €
Total à payer : 19.836 € + 24.677 € = 44.513 €
Soit un gain fiscal pour le contribuable de 11.128 €